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購入予定物件が人気のある新築マンションの場合などには、売り主の不動産会社が特約締結に消極的であることも少なくないようです。
建設省では通達によって買い替え特約の締結を推奨しています。
現実には必ずしも特約を結べるものではないことも念頭に置いたうえで、万が一の事態に備えて売り主と交渉してみることです。
最終的にリスクを負うのは契約当事者である自分にほかならないからです。
一方、買い替え特約の締結に売り主が納得せず、資金繰りに不安が残る場合には、自宅の売却を先行して物件購入に充てることのできる資金をとりあえず確定させる、「売り先行」による買い替えも一手です。
ただし、この場合には安心感が高まる一方で、購入物件が決まるまでの仮住まいの確保や二度の引っ越し、さらに家財道具の一時保管といった費用が発生する可能性がありますから、資金繰りには慎重さが求められます。
なお、不動産価格が下落基調にある中で買い替えをスムーズに運ぶには、自宅の売り出し価格を市場相場より若干低めに設定して、相場を先取りすると効果が上がります。
「少しでも高く売りたい」のが人情ですが、相場を超えた価格で売却することは極めて困難です。
また、複雑な買い替えには、前述した売却（引き渡し）と購入とのタイミングの取り方などさまざまな調整能力が求められますので、できれば同じ不動産会社に売却と購入とを一挙に依頼して、資金決済や引っ越しのタイミングなどをプロの手でコーディネートしてもらうといいでしょう。
不動産会社に不動産の売却（または購入）を依頼する契約を、媒介契約と呼んでいます。
この媒介契約で気を付けたいのは、いくらで売り出すのかという助言価格の根拠が明確であることや、売却活動の報告がしっかりしているかどうかといったことなどです。
（宅地建物取引業者）に依頼する契約のことをいいます。
現実的に媒介契約が問題となるのは、ほとんどの場合不動産を売却しようとするときで、この依頼がうまくいくかいかないかで、売却の成否が分かれるといっても過言ではありません。
宅地建物取引業法（宅建業法）では、媒介契約を３つのパターンに分類し、それぞれの内容を次のように定めています。
なお、いずれの媒介契約も署名・捺印した書面を交付しなければなりません。
明らかにする「明示型」と、それを明らかにする必要のない「非明示型」とに分かれます。
依頼者にとっては、複数の不動産会社に同時に売却活動などを行ってもらえるため、成約のチャンスが広がるとも考えられますが、一方で不動産会社にとっては必ずしも自分の売却活動が成約に結び付くとは限らないために、積極的に費用をかけて買い主を探す営業を行いにくいといわれています。
できない契約のことをいいます。
自分一社だけが売却活動を行うことになる不動産会社にとっては、当然、成約の機会も高まりますから買い主を探す営業にも力が入ります。
その一方で、依頼者にとっては成約の行方をその不動産会社一社の力量に任せることになり、不動産会社選びがより重要なポイントになるわけです。
このように、依頼された不動産会社の役割は重要ですから、２週間に１度の割合で依頼者に対して業務報告をすることと、媒介契約を結んでから７日以内に指定流通機構（通称レインズ＝業者間で物件情報を交換するコンピューターシステム）に依頼された物件を登録して、広く業者間で取引の相手方を探すことが義務づけられています。
なお、媒介契約の法定期限は３カ月です。
した不動産会社が見つけた相手方以外との取引はできず、仮に依頼者が自分で発見した相手方と取引する場合でも、規定の手数料を支払わなければならなくなります。
依頼者にとっては、不動産会社の力量により頼らざるを得ないことになりますので、不動産会社には１週間に１度の業務報告と、契約締結後５日以内のレインズ登録が義務づけられます。
契約期限は３カ月です。
いずれの媒介契約にも一長一短があるのですが、とくにこ一不動産の売却を依頼する媒介契約で重要なのは、物件が売れるかどうかの決め手になる売り出し価格の決め方です。
宅建業法では、媒介契約を結んだ不動産会社の義務として、依頼に基づき価格設定に際して根拠ある助言をするよう定めています。
この根拠には、㈱不動産流通近代化センターが作成した価格査定マニュアルや、各社が独自に持つマニュアル、あるいは近隣の取引事例や路線価といった公的地価などが使われるのですが、どちらにしる査定によって算出した不動産会社の助言価格の根拠を確認するようにしてください。
なぜならば、不当に低い評価をされていたことが売買契約の成立後に判明しても後の祭りですし、逆に媒介契約を結びたい、つまり物件を売らせてもらいたいばっかりに、１円でも高く売りたい売り主の心情に付け込んで、根拠もないのに相場より高めの査定を行うケースが少なくないからです。
当然、相場から離れた根拠のない売り出し価格で買い手が見つかる可能性は極めて低くなりますから、結局は売り出し価格を下げ、成約までに多くの時間を費やしてしまいがちで、売り主にとって得なことは一つもないということになります。
また、専任媒介と専属専任媒介で契約を結んだ場合に義務づけられている一種の営業報告である業務報告については、宅建業法上は書面によるとの定めはないものの、やはりできるだけ書面で受け取ることが望ましく、そうした不動産会社を選んだほうが信頼できるといえるでしょう。
報告内容は、どういった営業活動を行い、それに対してどういった引き合いがあったのかという状況説明になりますが、今後どういう売り方をしていくべきなのかといった打ち合わせ事項も場合によっては必要になります。
方、仲介の依頼者は、媒介契約を結んだ不動産会社を排除して、取弓|を行うことを禁じられています。
例えば、不動産会社に紹介された相手方と、３カ月間の媒介契約の期限終了後２年以内に、その不動産会社を排除して売買契約を結ぶと、規定の仲介手数料を不動産会社に支払わなければならなくなります。
また、専属専任媒介契約は、依頼者本人が発見した相手方との取引でも当の不動産会社を排除することを禁じていることは先に触れましたが、専任媒介契約でもこのような場合には、不動産会社がこれまでに使った営業活動費用相当額の支払いを求められることになりますので注意してください。
不動産会社がすぐに媒介契約を結ぶことはなく、場合によっては、売買契約の締結日に媒介契約も同時に結ぶことが少なくないようです。
不動産会社の怠慢ではなく、逆に、いろいろな物件を広く探す買い主の立場に立った措置であり、もし、買い主がうっかりして購入物件が決定する前に不動産会社と専任媒介契約を結んでしまうと、その物件が買えなかった場合でも、ほかの不動産会社からは物件を買うことができなくなりますので注意が必要です。
新築マンションや新築の一戸建ての購入に際して、思わぬ場所で売買契約を結んだような場合､「クーリング・オフ」制度が適用されるケースがあります。
強引な販売方法に乗って契約してしまった場合は適用を申し出るといいでしょう。
宅建業法で定められた事務所以外の施設で売買契約を締結する場合も見受けられます。
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